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楼市持续遇冷,房企日子不好过

< 返回资讯列表 2019-02-11 18:49:09  来源:   

寒潮涌动的楼市,终究还是蔓延到了2019年。

过去的一月份,房地产市场遭遇了一轮寒潮,丝毫没有因为春节的到来而回暖,反倒是在一阵关切之中,交出了一份不讨喜的成绩单,给紧迫的楼市蒙上了一层寒纱。

根据数据,在住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下,国内的三大地产商1月份的销售金额及销售面积均同比出现了下降。

万科,1月份合同销售面积 317.7 万平方米,合同销售金额 488.8 亿元,与2018年同期相比,1月份,万科合同销售面积减少28.5%,合同销售金额减少28%。

恒大,1月共实现合约销售金额约431.7亿元,同比下降32.9%,合约销售面积约387.7万平方米,同比降37.8%。

碧桂园,1月合同销售金额330.7亿元,这较去年同期大幅下滑52.2%,合约销售面积约382万平方米,与2018年同期的约691.6亿元相比,1月份碧桂园合同销售金额直接腰斩!

易居中国旗下的研究机构克而瑞跟踪的数据也显示,1月房企销售业绩呈下滑趋势。1月百强房企操盘口径销售金额5793.3亿元,同比减少14.6%;销售面积4393.8万平米,同比减少16.3%。仅前20家企业中,75%销售业绩不如去年同期。其中以万科和华夏幸福(600340)下滑程度最大,分别为-40.9%和-45.7%。

从三大巨头公布的数据来看,未来的房地产走势似乎逐渐明朗,2019年的楼市已经乐观不起来。

而根据另一项数据显示,2018年淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次,同比大幅增长61%,尤其是去年9~12月份,国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长,仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山,该数据的增长也从侧面说明,近几年风靡一时的法拍房如今价格正在下跌。

春江水暖鸭先知,所以无论从房地产市场规模上——2018年销售额超过14万亿,还是行业规模上——千亿房企数量达到30家,房地产都已经进入峰值期,2019年或未来几年内,房地产很可能出现拐点。

房地产的走势,一直与政策挂钩。

2018年12月份起,就已经有不少地区针对房地产,做出了政策微调。

先是菏泽市率先宣布“取消楼市住房限售”,打响了楼市松绑第一枪,紧接着,广州、杭州、珠海以及佛山先后出台了楼市调控新政策,释放“放松限售,放松限购”的信号。

步入2019年,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。1月24日,长沙公开表示开展“一城一策”试点,而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

2019年,全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮,未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现,尤其是在某些二三线城市,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。

政策松绑,结合去年的央行降准,有不少人将之类比2015年的房价大涨,将之视为房价下一轮上升的开始,便遭到了不少专家的质疑,主要观点就是,这部分城市出现的房地产调控政策的轻微变动,是在因城施策方面的一些尝试和探索,力度较小,不会从本质上对房地产形势产生太大改变,而且央行降准更多针对实体经济,楼市并不在流向范围内。

政策的松绑,并不意味着房企的压力就此得到释放。

即便是一些企业表现较为突出,如中海、新力、华发等,但是其业绩同比上升主要在于,部分企业把去年认购数据延迟至今年1月签约确认,热点三四线城市余温,导致布局三四线城市为主的房企受益,部分企业降价跑量,加快出清存量项目。

在经历2018年末业绩冲刺后,房企推盘力度已经明显下降,年初属于传统的楼市淡季,且市场本身热度下滑,房企推盘意愿不足。1月份,全国30个重点城市合计新增供应1794万平方米,相较2018年同期下降8%。开盘去化率亦维持低位,导致百强房企销售规模较去年同期有所下滑。

与此同时,房地产企业的资金压力也更为突出。1月份,房企融资创2017年下半年以来单月融资新高。据克而瑞数据,1月85家典型房企的融资总额为1060.8亿元,环比大幅上升50.3%,同比增长20.3%。

随着国内融资环境持续紧张,房企不断加大海外融资力度。据wind数据显示,1月份房企累计发行21支海外债,融资总额66.2亿美元,较2018年月均43亿增长超50%;平均融资成本9.65%,比去年全年高出2.03个百分点。

市场整体下行趋势下,这种低温是否会持续呢?从往年的经验来看,春节期间楼市的业绩将不会有什么异常表现,维持低迷态势,所以在此情况下,各个房企在2019年的主要任务,恐怕还是得回到营销与现金回笼方面。

至于整个2019年的楼市如何,各家机构也给出了不同的看法。

中信证券表示,大房企的销售增速明显下降,基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现,预测一些低线城市或出现房价持续下行现象。但一线城市、少数二线城市以及环北京区域房价基本没有继续下行的空间,在这些区域开展经营的房企将面临政策环境和基本面的双重支撑。

2018年,碧桂园、万科的全年销售额都超过了6000亿门槛,恒大则达到5500亿的销售目标,并将2019年的销售额目标定在6000亿元。分析指出,总体来看,龙头房企凭借广泛的布局,强大的综合实力,优质的资源禀赋,有助于其实现稳健发展。

安信证券首席经济学家高善文认为,去产能行业的供求关系面临转折,未来可能会形成新的产能过剩。从城市化进程的情况看,伴随持续的人口流入及改善型房地产需求的趋势仍然稳健,这意味着未来控制房价的压力将持续存在,政策的重点需要逐步转向对房地产供应的干预和支持。在去杠杆部分,高善文认为,我国结构性去杠杆政策取得了明显效果,地方融资平台债务减速,国有企业资产负债率明显下降,目前问题主要出现在与资管新规相关的信贷市场的压力上。尽管下半年以来相关政策不断调整,但是政策效果仍不明显。

此外,在高善文看来,全球经济回升出现反复,多数观察者认为2018年的全球减速是全球向着长期可维持的增长水平的回归,而不是新的衰退的开始。

中国指数研究院研发中心总经理白彦军也指出,2019年1月份,中国多地房地产市场供应规模现“小低潮”,百城新房价格稳中微涨,总体而言,今年楼市开局平稳,2019年楼市整体交易量或不及2018年的高位水平,但是会保持在16亿平方米基础上。三四线城市房地产市场特别是东部城市将会承压,一线城市如北京等,共有产权房等中低价格项目会继续放量,但房价会大体保持稳定格局。

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